De quadras multifuncionais a usos para imóveis vazios do meio, ideias para revisão do Projecto Diretor

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Quando existe previsão para que o Projecto Diretor Estratégico (PDE) seja revisado, porquê deve sobrevir em São Paulo em 2021, ficamos na expectativa das possíveis alterações que podem transformar o perfil das regiões e, consequentemente, a dinâmica do município e o nosso modo de viver.

Não sou urbanista, mas um apreciador de porquê as cidades se desenvolvem e se transformam a partir das mais diversas interações. Devido a minha prática profissional, costumo caminhar por todas as ruas, alamedas e esquinas da nossa São Paulo, observando os impactos do seu planejamento urbanístico, os efeitos de anos e anos de evolução ou involução. Se o planejamento compreende ou não as especificidades e propósitos das regiões, isso fica visível.

Acompanho mudanças de Planos Diretores desde o início dos anos 90, quando trabalhava em construtora de origem familiar, estudava engenharia social e aprendia porquê funcionavam os estudos técnicos para projetos residenciais e comerciais a partir das famosas contas dos potenciais construtivos e taxas de ocupação.

Na estação, contávamos com o Projecto Diretor de 1971, não existia o concepção de outorga onerosa e o zoneamento contemplava as antigas e famosas zonas Z2, Z3, Z4 etc. Já atuando porquê engenheiro social, acompanhei na prática o Projecto Diretor da ex-prefeita Marta Suplicy (2002), que pela primeira vez instituiu a cobrança de outorga onerosa na cidade de São Paulo.

Em 2014, o logo prefeito Fernando Haddad aprovou o Projecto Diretor vigente, que inseriu o concepção das Zonas de Eixo de Estruturação e Transformação Urbana (ZEU). Em 2016, foi aprovada a Lei de Zoneamento que tratou das premissas de implantação desses eixos, com pagamento também de outorga onerosa e benefícios, porquê edificar quatro vezes o potencial construtivo.

A teoria de promover moradias perto dos eixos de transporte porquê metrôs e corredores de ônibus, o sabido adensamento, é inteligente e moderno para metrópoles porquê São Paulo, no entanto, na prática, o efeito é inverso, já que a maior segmento dos terrenos viáveis para desenvolvimento imobiliário na cidade está localizada justamente nas Zonas de Eixo de Estruturação.

Por essa razão, os incorporadores priorizam a compra de terrenos ali, o que encarece o preço do lote e, por consequência, o valor final de venda dos apartamentos. Dessa forma, em vez de trazer o público que hoje mora nos extremos da cidade para esses eixos e aproximar o morador do sítio de trabalho, o movimento está sendo o inverso, ou seja, o fator de atração é substituído pela expulsão.

Esses eixos acabaram se tornando locais quase exclusivos para a classe média subida, porquê em Moema, Vila Mariana e Pinheiros.

Outrossim, a ZEU possui outro problema, a obrigatoriedade da cota-parte máxima de terreno (corresponde à quantidade de unidades habitacionais de negócio com a unidade de extensão do terreno), que obriga praticamente todos os players do mercado imobiliário a produzir o mesmo tipo de resultado: apartamentos compactos, o que restringiu a liberdade de desenvolver a vegetal que entende ser a mais viável para o sítio desejado.

As experiências e resultados alcançados pelo mercado imobiliário evidenciam tanto os pontos positivos porquê os negativos do atual Projecto Diretor e revelam os ajustes e alterações que precisam ser realizados — nesse sentido, é necessário redesenhar as diretrizes e parâmetros dos Eixos de Estruturação.

Os parâmetros obrigatórios restringem as possibilidades de produtos e poderiam ser revistos. O valor de outorga onerosa, na grande maioria dos casos, é excessivo e deveria ser redefinido, pois isso tudo encarece o dispêndio do negócio e, consequentemente, o valor do apartamento será mais basta.

Uma escolha seria aumentar o parcelamento do pagamento da outorga onerosa, por exemplo, em 36 parcelas (hoje é no supremo em dez vezes), e a outra segmento poderia ser paga no Habite-se. Também seria interessante que o valor pago da outorga fosse efetivamente revertido em alguma contrapartida específica na região do horizonte empreendimento, identificando a destinação do montante.

Por outro lado, não podemos negar que o Projecto Diretor trouxe alguns benefícios para a concretização de empreendimentos econômicos. A isenção de outorga, a possibilidade de potenciais construtivos maiores e a não obrigatoriedade de vagas, entre outros, foram responsáveis por viabilizar a primeira moradia.

Entretanto, o terreno, que, porquê costumo manifestar, é a matéria-prima do mercado imobiliário, continua custoso em regiões mais centrais, dificultando uma maior produção desse tipo de empreendimento nessas áreas. Uma teoria para incentivar moradias populares em zoneamento ZEU seria aumentar o coeficiente de aproveitamento e não cobrar nenhuma outorga. Inclusive, maiores benefícios para os empreendimentos econômicos poderiam ser pensados dentro das operações urbanas.

De toda forma, com o incitamento da legislação, tais empreendimentos se tornaram uma possibilidade para incorporadores e construtores, que respondem ao objetivo do projecto de trazer moradia própria mais barata e digna, com projetos arquitetônicos que têm surpreendido tanto pela venustidade porquê pela funcionalidade. Os arquitetos estão realizando trabalhos incríveis em terrenos pequenos, principalmente no meio de São Paulo. O arquiteto Isay Weinfeld é prova disso, responsável do projeto de um dos terrenos que negociei no meio com extensão de 750 metros quadrados.

Ainda na traço dos empreendimentos econômicos, em bairros porquê Vila Olímpia, Barra Fundíbulo e Santa Cecília, pode-se comprar um apartamento por meio de um resultado chamado HMP (habitação de mercado popular) e, com isso, comprar imóvel próprio e morar mais próximo ao trabalho. HMP é para famílias com renda igual ou subalterno a até dezesseis salários mínimos (17 600 reais).

Para a população menos favorecida, há o HIS (habitação de interesse social), que alcança as famílias com renda igual ou subalterno a seis salários mínimos (6 600 reais). Em bairros porquê Cambuci, Interlagos, Socorro, Sacomã, Ipiranga e Itaquera, há dezenas de empreendimentos sendo lançados, construídos e entregues nesse perfil, muitos com liceu e lazer, opção para invadir a moradia própria com honra e qualidade de vida.

O roupa é que só podemos declarar que um Projecto Diretor deu visível depois alguns anos. Regiões que imaginávamos atrativas para o negócio tornaram-se vazias, lugares que pensávamos ideais para empreendimentos residenciais de classe média ficaram caros e inviabilizaram a compra.

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É importante ter em conta que nossa cidade não se realiza unicamente nos bairros centrais ou na segmento superior da Zona Sul. Há dezenas de bairros paulistanos que poderiam ser mais muito aproveitados, muitas regiões que ainda estão horizontalizadas e sem atrativos de serviços e negócio merecem atenção nas futuras revisões ou num próximo Projecto Diretor.

Grande segmento da cidade está no zoneamento ZM (Zona Mista), com restrições de gabarito de 28 metros e coeficiente de aproveitamento de duas vezes, por exemplo, os bairros de Aricanduva, Sapopemba, São Mateus, Santo Amaro e Vila Andrade. Nos chamados miolos dos bairros, a limitação em relação a gabarito de fundura restringe os investimentos do mercado imobiliário.

Incorporadoras e construtoras têm tido dificuldade para encontrar áreas em ZM, o tamanho do terreno tem de ser superior a 2 000 ou 3 000 metros quadrados para fechar a conta. Isso traz obstáculos para formatar um terreno verosímil para uma incorporação e encarece o resultado final, que é o apartamento. Repensar a fundura do gabarito para 48 metros, mantendo o coeficiente de aproveitamento, por exemplo, poderia atrair investimentos imobiliários e, consequentemente, maior desenvolvimento para algumas regiões.

O bairro da Penha, na Zona Leste, onde tenho minhas raízes, é outro exemplo que elucida as limitações do atual Projecto Diretor. É notável o pouco desenvolvimento e propagação da Penha nos últimos Planos Diretores, muito dissemelhante do Tatuapé, seu bairro vizinho, que teve um boom de empreendimentos, supermercados, escolas particulares, diversos negócios e, com certeza, maior possibilidade de empregos.

É visível que o meio do bairro é histórico, com vários edifícios tombados, e deve ser preservado e zelo, entretanto, outras regiões, porquê a “franja” do meio, quadras próximas, merecem maior atenção. Não vou entrar no valor se em alguns bairros houve excesso de lançamentos imobiliários. Tenho porquê premissa que tudo deve e tem de ser calibrado, mas há exemplos claros de bons resultados na nossa cidade e outros que poderiam ter sido mais muito pensados e executados.

Outro ponto que merece atenção no PDE são os chamados corredores (ZCOR), porquê a Avenida Brasil. Seria interessante revisar o zoneamento para variar a oferta de serviços e comércios e possibilitar um melhor aproveitamento de imóveis que hoje estão subutilizados ou até desocupados, permitindo a aprovação de habitação compartilhada ou a permissão de condomínio de casas.

Não falo em adensamento de toda essa região, mas adequações com bom tino, que favoreçam também a teoria de sustentabilidade. Vejamos o exemplo de Portland, nos Estados Unidos, que aprovou a lei da reposição residencial, autorizando a subdivisão de um imóvel unifamiliar em até quatro escrituras, permitindo a utilização multifamiliar de um único imóvel e otimizando os custos de moradia.

Seria interessante repensar os usos dos imóveis nas zonas de corredores a partir do exemplo de Portland. Permitir locações para estudantes ou pessoas que trabalham durante a semana no meio de São Paulo ou nas regiões da Faria Lima e Paulista e moram em bairros distantes, além de evitar longos descolamentos diários, poderia revitalizar a região.

Portland, cidade americana que autoriza subdivisão de imóvel em até quatro escrituras, e pode ser exemplo para São Paulo Getty Images/Reprodução

Questão que também merece atenção são os imóveis antigos, localizados, principalmente, no meio, construções que estão desocupadas e subutilizadas e poderiam servir de moradias populares. Por que não regulamentar uma lei mais clara sobre o retrofit, prevendo mais facilidades e menos burocracias? Tem muito empreendedor que está disposto a pôr vontade nesse tipo negócio.

O grande duelo para a revisão do Projecto Diretor é, a partir das complexas dinâmicas de nossa veras urbana, buscar estratégias de planejamento que tragam sustentabilidade social e ambiental para São Paulo, tornando-a mais compacta e viva tal porquê sugerido pelo arquiteto urbanista inglês Richard Rogers no livro Cidades para um Pequeno Planeta. Para Rogers, “as cidades devem personificar seus habitantes, incentivar o contato rosto a rosto, condensar e levedar as atividades humanas e gerar e expressar a cultura sítio”.

Nessa perspectiva, a implementação de quadras multifuncionais com maiores incentivos para habitação e infraestrutura, além de promover uma vizinhança mais integrada, facilita o investimento de serviços e comércios nos bairros, criando polos de centralidades, porquê se fossem minicidades, o que favorece a mobilidade e, consequentemente, a teoria de sustentabilidade. A população da região pode usufruir de diversos benefícios sem ter o desgaste do deslocamento de quilômetros e quilômetros. Várias metrópoles, porquê Novidade York, Londres e Barcelona, já utilizam o concepção de cidades compactas.

Nesse contexto, a otimização das fachadas ativas também é um ponto que merece destaque na revisão do Projecto Diretor. De maneira muito prática, são espaços no térreo dos empreendimentos que funcionam porquê negócio. Esse instrumento já constava no Projecto Diretor vigente, mas pode ser melhorado no sentido de incentivar e estimular sua utilização para facilitar e promover uma maior vantagem construtiva e variar mais o uso da propriedade.

Sou enamorado por São Paulo e tenho o privilégio, pela minha profissão, de visitar cada quina dessa cidade. Negocio terrenos de padrões econômicos e altos, escuto histórias dos dois lados do balcão, tento compreender as dificuldades e dores de todos os tipos de pessoa e, nessa dinâmica de encontros e desencontros, compreendo que para a construção de uma convívio coletiva sustentável é necessária a prática da alteridade, ou seja, a capacidade de se colocar no lugar do outro.

Tanto incorporador porquê o poder público precisam encontrar a sinergia para o desenvolvimento do mercado imobiliário na nossa cidade. Sabemos que ser empreendedor não é tarefa fácil, ser empreendedor imobiliário é ainda mais provocador, são muitas as inseguranças jurídicas, riscos de aprovação de projeto, burocracia e outros tantos desafios.

Aprazer a todos é muito difícil, mas precisamos refletir de forma coletiva e agir de forma mais humana e com bom tino, pois só assim teremos uma São Paulo equilibrada e harmônica.

Imagem do autor
Registro Pessoal/Reprodução

Gustavo Feola é engenheiro social, diretor-geral da Gustavo Feola Negócios Imobiliários e responsável do livro Vendendo Terrenos, Colecionando Histórias (Editora Laços, 2015).

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Publicado em VEJA São Paulo de 3 de fevereiro de 2021, edição nº 2723

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