A metódico luta de Berlim por aluguéis mais baratos – Idade Negócios

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Subida dos preços de aluguéis tem sido branco de protestos em Berlim (Foto: Getty Images via BBC)

Assinatura BBC topo (Foto: BBC)

Berlim tem atraído cada vez mais gente para a sua famosa atmosfera artística, liberal e de polo tecnológico. Nos últimos anos, a cidade ganhou uma média de 60 milénio pessoas por ano. E, segundo previsões do Deutsche Bank, deve atingir 4 milhões de habitantes em 2030.

Outro vista da capital alemã, porém, tem registrado altas mais elevadas (e preocupantes): o preço dos aluguéis.

Segundo um levantamento da imobiliária Guthmann, empresa baseada em Berlim, o aluguel na cidade aumentou 13,3% na verificação com o ano pretérito, atingindo uma média de €13,05 (R$ 82,00) por metro quadrilátero. O aluguel em prédios novos subiu 62,6% nos últimos cinco anos, contra 37,4% nos demais edifícios.

Outro estudo do portal de imóveis Immowelt indica que os preços subiram 42% nos últimos cinco anos, passando de uma média de €9 (R$ 57,00) por metro quadrilátero para €12,80 (R$ 81,00). Esse valor ainda é muito menor do que o dispêndio do metro quadrilátero para aluguel em Paris (€28,60), Londres (€26,07) e Bruxelas (€13,93), mas maior do que em Viena (€8,65) e Budapeste (€9,76), segundo a consultoria Deloitte.

Habitação com valores acessíveis é um tema meão para a população e governos da cidade-estado (quase sempre coalizões de esquerda). No mais recente esforço neste sentido – no domingo 26, durante as eleições federais e estaduais (para Berlim)-, 56,4% dos eleitores berlinenses (mais de 1 milhão de pessoas) votaram em prol de expropriar propriedades residenciais de grandes empresas em um referendo que coletou mais de 170 milénio assinaturas para chegar às urnas. 39% votaram contra.

O referendo não é legalmente vinculante, mas força o novo governo e o Senado da cidade a criarem um projeto de lei que poderia levar a cidade a comprar murado de 225 milénio imóveis. O projeto focaria em estatizar, por um preço aquém do valor atual de mercado, unidades residenciais de empresas que possuam mais de 3 milénio dessas propriedades. A Deutsche Wohnen, por exemplo, é dona de murado de 113 milénio imóveis residenciais na capital.

“No pretérito, um referendo foi ignorado pelo governo de Berlim. Isto não será verosímil neste caso, pois uma clara maioria dos berlinenses se pronunciou em prol desta risca de ação”, afirma à BBC News Brasil Wibke Werner, diretora administrativa-adjunta da Berliner Mieterverein e.V., a associação de inquilinos de Berlin.

Se o governo lugar ignorar oriente referendo, prossegue Werner, haveria “um grande ressentimento” entre o eleitorado e uma novidade campanha por outro referendo, que colocaria “em votação uma lei concreta sobre socialização” desses imóveis.

Em uma população de 3,6 milhões de habitantes, mais de 1 milhão de votos em prol da proposta colocará o Senado sob pressão política “para reagir dentro de um tempo relativamente pequeno, de forma transparente e séria, demonstrando boa vontade”, defende Christian Pestalozza, profissional em Recta Constitucional e Administrativo da Universidade Livre de Berlim.

Apesar de a novidade elaboração do Senado ainda não estar definida, a inatividade da Morada pode provocar duas consequências extremas, acredita Pestalozza. “Os eleitores poderiam vingar-se dissolvendo a Abgeordnetenhaus (Morada dos Representantes), derrubando assim o Senado. Depois, poderiam iniciar um novo referendo propondo (e eventualmente aprovando) uma lei regulando a socialização [dessas propriedades]. Ou seja, tomariam o matéria em suas próprias mãos em vez de pedir ao Senado.”

Há dúvidas, entretanto, sobre a constitucionalidade de uma verosímil lei baseada no referendo. A futura prefeita de Berlim, a social-democrata Franziska Giffey, é contra as expropriações, mas disse o governo lugar dará curso no projeto, que seria analisado para verificar sua viabilidade. A conta para a cidade poderia ultrapassar €20 bilhões (murado de R$ 127 bilhões).

Aluguel na cidade aumentou 13,3% na comparação com o ano passado, aponta estudo (Foto: CHRISTIAN ENDER/BBC)

Aluguel na cidade aumentou 13,3% na verificação com o ano pretérito, aponta estudo (Foto: CHRISTIAN ENDER/BBC)

Luta metódico

Berlim têm tentado impedir que seus aluguéis se tornem tão caros quanto em metrópoles europeias uma vez que Londres e Paris, uma vez que exclusivamente 17,4% de seus habitantes são donos de imóveis na cidade, contra 82,6% de inquilinos, de entendimento com o órgão federalista de estatísticas do governo germânico.

A teoria por trás da expropriação é impedir que o aluguel dos imóveis estatizados suba demais. Por outro lado, críticos alegam que o projeto não resolve o problema habitacional, porque não cria novas residências. Neste contexto, tal lei deve enfrentar batalhas legais por segmento de setores e empresas afetadas.

“As empresas imobiliárias afetadas dificilmente forneceram novas moradias no pretérito, mas aumentaram seus aluguéis modernizando e re-arrendando apartamentos existentes. O objetivo [do referendo] é dar mais peso ao interesse público na política habitacional e ver a oferta de moradia uma vez que um serviço de interesse universal no horizonte”, acredita Werner.

Para a representante da Berliner Mieterverein e.V., “obviamente” novas construções são necessárias, mas focando “no segmento conseguível, orientado para as necessidades da população berlinense”. “O referendo tornará mais difícil para investidores exclusivamente orientados ao lucro, que veem o aluguel de casas exclusivamente uma vez que um padrão de negócio para aumentar seus ativos para implementar sua estratégia mercantil em Berlim.”

Preços fora de controle

Não é por casualidade que habitação conseguível é um tema importante para os berlinenses. É generalidade encontrar na cidade empresas oferecendo quartos minúsculos em repúblicas (por volta de 10 metros quadrados) por mais de €500 por mês (R$ 3,2 milénio) a depender da localização. Em regiões nobres e “na tendência”, uma vez que Prenzlauer Berg, pode ser difícil encontrar até mesmo um quarto por menos de €600 (R$ 3,8 milénio).

Alugar apartamentos inteiros costuma ser ainda mais exaustivo. Não vasqueiro, os interessados competem com mais de 40 pessoas pelo imóvel desejado.

A Guthmann estima que haja um déficit habitacional de murado de 205 milénio unidades na capital alemã. Demais, a empresa aponta que desde 2010, o segmento de aluguéis entre €5 e €8 euros por metro quadrilátero (o mais conseguível para a população) tem encolhido. Já o mercado para habitações mais caras, supra €14 m², tem ganhado cada vez mais espaço.

Berlim enfrenta diversos desafios para erigir mais moradias, que vão desde a dificuldades para obter permissões de construção, escassez de matérias-primas, e custos mais elevados com terrenos. Por isso, Pestalozza argumenta ser improvável que Berlim consiga regular sozinha aspectos tão profundos do mercado imobiliário. “Somente uma reforma drástica a nível federalista ajudará.”

Proteções aos inquilinos

Preço dos alugueis em Berlim já são parcialmente controlados desde 2015 (Foto: Getty Images via BBC)

Preço dos alugueis em Berlim já são parcialmente controlados desde 2015 (Foto: Getty Images via BBC)

Os preços dos alugueis em Berlim já são parcialmente controlados desde julho de 2015 via lei Mietpreisbremse, regulada em contexto federalista. Entre diversos pontos, a lei proíbe proprietários de imóveis de cobrar preços abusivos, usando uma vez que base valores comparativos locais de aluguel. Mas há diversos problemas com a realização da medida.

Por exemplo, em universal, cabe ao inquilino confrontar o senhorio na Justiça para forçar uma redução do aluguel, uma ação que implica em custos legais. Os donos também podem demorar para apresentar os documentos igual de atrasar o processo. Diversos imóveis não são cobertos pela lei e modernizações do imóvel (mesmo que desnecessárias) permitem aos donos cobrar mais no aluguel.

Na Alemanha, inquilinos possuem direitos sólidos em contratos de aluguel. Entre eles, o traje de que contratos considerados abusivos por segmento dos proprietários não são válidos mesmo que tenham a assinatura do locatário. O valor da caução é restringido ao equivalente a três meses de aluguel e o preço do aluguel, em universal, só pode subir a 15% em um período de três anos e deve ser o mesmo por 12 meses.

Aliás, inquilinos não podem ser despejados sem justificativas válidas. É preciso dar aviso prévio de três meses aos inquilinos, mas esse prazo aumenta conforme o tempo vivido no lugar. Outra vantagem é a existência de contratos sem tempo de duração, que geralmente permitem aos inquilinos viverem por diversos anos em um mesmo imóvel sem grandes aumentos de aluguel.

Tentativa ousada fracassou

No prelúdios de 2020, entrou em vigor em Berlim uma ambiciosa lei que congelava os aluguéis por cinco anos no nível de junho de 2019 e limitava os preços máximos dos arrendamentos. Em muitos casos, proprietários foram forçados a descair os aluguéis em centenas de euros por mês.

O objetivo era controlar os preços e dar ao mercado e o governo tempo para erigir novas habitações. Associações imobiliárias e proprietários protestaram contra o teto e o caso chegou à Galanteio Constitucional Federalista, a mais importante do país, em abril deste ano. A galanteio decidiu que a medida era inconstitucional porque Estados não teriam poder de controlar aluguéis.

Por enquanto, a novidade tentativa de Berlim em reduzir os preços de aluguel via referendo tem um horizonte incerto. Mas Werner acredita que, talvez, seja verosímil pressionar o setor imobiliário sem que a lei precise ser aprovada.

Para isso, o governo berlinense precisaria convencer as companhias a baixarem os aluguéis sozinhas ou a aceitarem um refrigeração ou abdicarem de modernizações exageradas, em troca de obterem condições melhores para construírem imóveis com perfil mais barato. “No entanto, é questionável se a iniciativa [privada] acabaria por concordar com tal solução”, diz.

BBC footer (Foto: BBC)

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